Podróże

Inwestycje w nieruchomości - nie tylko zdobądź czyn - notoryczne „zamknięcie stołu kuchennego”

By 13 marca 2020 No Comments

Oto pytanie jednego z moich klientów dotyczące zakupu domu z blatem kuchennym. Moja szybka odpowiedź ... Uwaga!

P: Cześć Lou, mam zakontraktowaną nieruchomość, którą chcę odsprzedać / przekazać do rehabilitacji / renowatora bez zmian, ale być może będę musiał ją szybko kupić i po prostu nagrać wypowiedzenie bez korzystania z adwokata lub czekania na recenzję tytułu. Potrzebuję twojej rady.

Sprzedawca właśnie do mnie zadzwonił i zostawił wiadomość w poczcie głosowej z informacją, że nie chce mi się sprzedać, ponieważ dostała lepszą ofertę. Teraz mam to na podstawie umowy, z podpisaną od niej umową kupna i sprzedaży, a także pozwalam jej podpisać wypowiedzenie. Zrobiłem to, ponieważ ona i jej siostra walczyły o własność tej nieruchomości, która została im przekazana przez ich matkę, która zmarła dwa lata temu. Akt występuje tylko w jej imieniu, a nie w imieniu jej siostry, matki czy kogokolwiek innego. Zobaczyłem certyfikat i zrobiłem jego kopię.

Pomyślałem, że powinienem dostać Quit Claim Deed (QCD) na wypadek, gdybym musiał go nagrać z powodu problemów rodzinnych. Sprzedawca również zgodził się. Powiedziała, że ​​chce się pozbyć tej nieruchomości. Złożyłem również do sądu oświadczenie w sprawie nieruchomości, stwierdzając, że mam to na podstawie umowy, jak Pan zaleca. Obecnie prowadzę kontrolę tytułu przez moją firmę tytułową.

Co mi teraz polecasz? Czy powinienem wrócić do sądu i nagrać QCD, czy poczekać, aż wyszukiwanie tytułu zakończy nagrywanie dokumentu? czy powinienem odejść, czy powinienem poczekać i zatrudnić prawnika, aby go zamknąć?

Dziękuję G.

Odp .: Cześć G., co opisujesz, jest trochę ryzykowne, ale robi się to dość często, ponieważ jest powszechnie nazywane „zamykaniem stołu kuchennego”, ponieważ dosłownie często zamyka się bezpośrednio w kuchni sprzedawcy. BARDZO dobrym pomysłem jest sprawdzenie tytułu przed „zamknięciem stołu kuchennego”, szczególnie jeśli dajesz pieniądze sprzedawcy.

Zwykle nie zalecałbym samodzielnego ukończenia studiów, ale gdy przyspieszysz swój zakup, możesz „zachować” swój biznes, zanim drugi kupujący się wprowadzi i kupi i / lub zanim siostra zrobi cokolwiek ... po prostu upewnij się, że transakcja została wcześniej zamknięta i że naprawdę zamierzasz kontynuować zgodnie z ustaleniami. Myślę, że wziąłbym QCD. Nie widzę, że masz coś do stracenia i wiele do zyskania.

Poinformowałbym wówczas sprzedawcę, że nie może sprzedawać innym, ponieważ ma już wiążącą umowę na sprzedaż tobie i że jesteś już właścicielem domu „technicznie” (ponieważ nagrałeś QCD). Poinformuj ich, że chcesz sprawdzić tytuł. Dopóki wszystko jest w porządku, będziesz regularnie zamykać. W tym momencie otrzymuje dochody, do których ma prawo.

Jeśli występują problemy z tytułem własności uniemożliwiające sprzedaż domu, po prostu zwróć im własność. Następnie może ją sprzedać każdemu, kogo lubi.

Wspaniale, że już zarejestrowałeś swoje „oświadczenie pod przysięgą” i zarejestrowałeś się jako ważna umowa kupna i sprzedaży (PSA). Jeśli sprzedawca spróbuje sprzedać innemu kupującemu przed nagraniem QCD, zarejestrowane oświadczenie będzie chronić twoje interesy i pozwoli ci kupić dom w przyszłości.

Przesyłając QCD, stajesz się oficjalnym właścicielem nieruchomości. Nikt nie może ci odebrać umowy. Ponieważ kupujesz go „z zastrzeżeniem” kredytu, musisz zacząć spłacać kredyt (zadzwoń do pożyczkodawców, aby uzyskać „wyciąg bankowy”, aby upewnić się, że nie będzie żadnych zaskakujących spłat lub kar, które „odziedziczysz”). Zakładam, że w tym momencie dałeś jej niewiele / brak kapitału / gotówki, więc nie zainwestowałeś żadnych funduszy ani nie podejmujesz żadnego ryzyka dla sprzedającego. Teraz masz czas na ocenę wszystkich danych finansowych i podjęcie świadomej decyzji. Jeśli nie chcesz tego w końcu, zawsze możesz przestać odzyskiwać nieruchomość do obecnego właściciela, jak powiedziałeś jej wcześniej.

** Uwaga dla wszystkich moich współinwestorów: Nie chcesz nawet zagrać w grę „zamknij stół kuchenny”, chyba że masz wyraźne oznaki, że to dobry interes i masz 90% pewności, że & # 39; 39; Pójdę na całość z tą umową. Przejęcie własności przez szybki zapis QCD i zwrócenie nieruchomości pierwotnemu sprzedawcy z innym QCD później, gdy masz „szansę” na zachowanie należytej staranności, nie jest praktyką, którą powinieneś regularnie ćwiczyć. Zajmujemy się tym tylko w tym przykładzie, ponieważ inwestor stara się chronić swoją firmę przed nieuczciwą „odsprzedażą” przez sprzedawcę innemu nabywcy.

Należy zawsze korzystać z usług renomowanego prawnika lub renomowanej firmy tytułowej, nawet jeśli kupujesz hipotekę „z zastrzeżeniem”, aby upewnić się, że nie istnieją żadne dodatkowe hipoteki, o których nie wiesz. Jeśli zamykasz za pomocą odpowiedniego agenta, możesz także wykupić ubezpieczenie nieruchomości, aby chronić swoją inwestycję w nieruchomości.

Jeśli pojawił się problem z tytułu tytułu własności bez istniejącego ubezpieczenia majątkowego, ponosisz odpowiedzialność finansową za koszty spłaty dodatkowych opłat majątkowych i / lub wszelkie opłaty prawne związane z rozwiązaniem problemu przed odsprzedażą nieruchomości. Jeśli nie jesteś gotowy, aby dosłownie grać dziesiątkami tysięcy lub setkami tysięcy dolarów, zamknij z renomowanym bliżej i nie próbuj zamykać stołu kuchennego.